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土地增值税预征计征依据的确认
2018-08-16 出口退税 代理记账
(一)预售阶段。《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定,房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

  按照上述文件的规定,房地产开发企业在预售阶段应按预收款预缴增值税。在适用增值税一般计税、简易计税情况下,土地增值税预征计征依据=预收款-应预缴增值税税款,应预缴增值税税款=[预收款÷(1+税率或征收率)]×3%。

  (二)现房销售阶段。现房销售时产生增值税纳税义务,但土地增值税在清算前依然属于预征。《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条规定,土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。同时,国家税务总局公告2016年第70号文件规定,适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。结合《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定,在适用增值税简易计税、一般计税情况下的土地增值税预征计征依据分别为:

  1.适用简易计税方法的预征土地增值税计征依据=价税合计 -应纳税额

  应纳税额= [价税合计÷(1+5%)]×5%

  2.适用一般计税方法的预征土地增值税计征依据=价税合计 -销项税额

  销项税额=[(价税合计 - 允许扣除的土地价款)÷(1+适用税率)]×适用税率
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