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预征土地增值税与预缴增值税的差异--预售时的差异
2018-07-26 出口退税 代理记账
首先是预缴(征)计税依据的差异。增值税预缴方面,根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)规定,房地产开发纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税,应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%,则预缴计税依据=预收款÷(1+适用税率或征收率)。
  
  而根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年70号)规定,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税:土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
  
  结合应预缴增值税税款的计算公式,对于简易项目,土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-预收款÷(1+5%)×3%=预收款÷(1+5%)×1.02,比预缴增值税的预缴计税依据比例大2%;对于一般项目,土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-预收款÷(1+10%)×3%=预收款÷(1+10%)×1.07,比预缴增值税的预缴计税依据比例大7%。
  
  例如, A房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产老项目取得了10.5亿元的预收款,采用简易计税,此时增值税预缴依据为10亿元[10.5÷(1+5%)],土地增值税预征依据为10.2亿元(10.5-0.3),相应预缴增值税0.3亿元(10×3%),预征土地增值税0.306亿元(10.2×3%)。
  
  其次是预缴(征)范围的差异。增值税方面,只要是采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,均需预缴增值税。对于土地增值税,根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定,纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补,具体办法由各地税务部门根据当地情况制定。
  
  最后是预缴(征)率的差异。采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,预缴增值税的预缴率一律为3%。土地增值税预征率则并不唯一,存在地区和不同类型房地产之间的差异。《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)要求科学合理制定预征率,除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%,各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。
  青岛华悦代理记账
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