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关于土地增值税清算建议
2018-07-16 出口退税 代理记账
 本案中,受多种因素影响,企业尾盘实际的税负率通常与之前阶段并不相同,套用已清算项目税负率计算尾盘的土地增值税,会造成税款多缴或少缴(房价上涨期造成少缴)的问题。对此,要依据国税发〔2006〕187号文件有关尾盘转让收入的土地增值税处理办法进行管理,即:在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。计算公式是:
  
  单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
  
  扣除项目金额=(清算时的扣除项目总额÷清算时总建筑面积)×当期销售或转让建筑面积
  
  这里尤其要注意,“清算的总建筑面积”应指“可售总面积”,否则不可售部分的成本费用将无处分摊。
  
建议

  一是建立项目清算档案。档案内容应包括:对清算工作经验教训的总结;有关资料的备案;对中介鉴证报告的质量评价;建立清算后续管理台账:详细载明土地增值率、清算项目单位建筑面积应当负担的单位成本、未售房屋的幢号、面积等相关数据。
  
  二是对尾盘再销售扣除项目确认完善建议。对尾盘阶段土地增值税计算的扣除项目中的土地价款、开发成本、开发费用和加计扣除四个部分,在尾盘转让阶段通常都已固定,但扣除项目中的转让税金却与实际转让收入直接相关,为使尾盘阶段土地增值税计算更准确,应考虑到转让税金因素,可把计算尾盘再销售阶段扣除项目金额公式修改为:
  
  扣除项目金额=[(清算时扣除项目总金额-清算时扣除的税金)÷清算时总可售面积]×当期销售建筑面积+当期销售收入×5%×(1+7%+5%)。
青岛华悦代理记账
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