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关于土地增值税清算案例
2018-07-16 出口退税 代理记账
某房地产开发有限公司于2010年6月成立,从事房地产开发、经营、销售和租赁等业务。该公司开发某项目建设周期为2011年~2013年,项目总可售建筑面积10000平方米,其中普通住宅7000平方米,占70%;店铺3000平方米,占30%。2015年6月企业已销售建筑面积8500平方米,其中普通住宅售出面积6800平方米,店铺售出面积1700平方米。该项目已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为85%,符合可要求土地增值税清算条件。在收到主管税务机关清算通知后,企业按要求对项目土地增值税作自行清算,并形成清算报告及相关清算资料上报主管税务机关。
  
案情

  (一)清算审核情况
  
  税务机关经过审核确认,至清算时,该项目普通住房的销售均价3500元/平方米、售出面积6800平方米;店铺销售均价6176.47元/平方米、售出面积1700平方米;取得销售总收入3430万元(普通住房2380万元、店铺1050万元);含税费的扣除项目总金额为3500万元[普通住宅分摊金2450万元(3500×70%)、店铺分摊1050万元(3500×30%)]。应纳土地增值税为152.25万元,其中:普通住宅增值额为0元[0.35×6800-(2450×6800÷7000)],即无增值额;店铺455万元[0.617647×1700-(1050×1700÷3000)],增值率为76.47%(455÷595×100%),应纳土地增值税为152.25万元(455×40%-595×5%)。
  
  (二)后续销售土地增值税管理情况
  
  2015年11月,该项目在土地增值税已清算后,发生了剩余“未售商品房”再销售业务,共售出面积600平方米(其中,普通住宅100平方米,均价5100元/平方米;店铺500平方米,均价8000元/平方米),依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第八条规定,单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总可售建筑面积;当期应纳土地增值税税额=当期增值额×相对应的适用税率。经核算,该项目单位建筑面积成本费用为0.35万元(3500÷10000),后续销售土地增值税计算如下:
  
  1.当期普通住房增值额=(100×5100)-(100×3500)=160000(元)
  
  增值率=160000÷350000×100%=45.7%(因20%<45.7%<50%,故不能享受免税优惠政策,适用30%的税率)
  
  当期普通住房土地增值税应纳税额=160000×30%=48000(元)
  
  2.当期店铺增值额=(500×8000)-(500×3500)=2250000(元)
  
  增值率=2250000÷1750000×100%=128.6%(因100%<128.6%<200%,适用50%、速算扣除15%的税率)
  
  土地增值税应纳税额=2250000×50%-1750000×15%=862500(元)
  
  追缴企业后续销售土地增值税=862500+48000=910500(元)
  青岛华悦代理记账
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